בואו נדבר תכל'ס: ברוב המקרים, לקחת הלוואה חוץ-בנקאית כדי לסגור משכנתא זה פשוט לא צעד חכם. לרוב, זה צעד יקר שרק יעמיק את הבור הפיננסי שלכם. משכנתא היא בדרך כלל ההלוואה הגדולה והזולה ביותר שאנחנו לוקחים בחיינו, והיא מגובה בנכס יקר ערך – הדירה שלכם. ריביות של משכנתא, גם כשהן עולות, עדיין נמוכות משמעותית מכל הלוואה צרכנית אחרת בשוק.
אבל האם יש מקרים שבהם זה כן יכול להיות הגיוני? מתי כדאי בכלל לשקול את האפשרות הזאת? אחרי 18 שנה בתחום, ראיתי מספיק מקרים כדי להבין איפה נמצא קו הגבול הדק הזה. היום, נפרק את המיתוסים ונשים את העובדות על השולחן. הכסף שלכם, והבית שלכם, שווים את זה.
הפער הגדול שאתם מפספסים: ריבית המשכנתא מול כל הלוואה אחרת
המיתוס הראשון הוא שהלוואה היא הלוואה. זה ממש לא נכון. בנק או חברת אשראי חוץ-בנקאית שמציעים לכם הלוואה "רגילה" (שאינה משכנתא) לוקחים סיכון גבוה יותר. למה? כי הם לא מקבלים בטוחה ראשונית כמו משכון על הדירה שלכם. זה אומר שגם אם אתם לקוחות מצוינים, הריבית על הלוואה אישית תמיד תהיה גבוהה יותר באופן משמעותי מריבית על משכנתא.
בואו נדבר במספרים. נכון לסוף 2024, ריביות משכנתא משתנות נעות בטווח של פריים פחות 0.5% ועד פריים פלוס 1%, כלומר כ-5.5%-7.0%. ריביות קבועות, שגם הן נחשבות יחסית נמוכות, נעות סביב 4%-6%. לעומת זאת, ריביות על הלוואות חוץ-בנקאיות נעות בטווח של 8% ועד 15% ואף יותר, בהתאם לדירוג האשראי שלכם ותקופת ההלוואה. זה פער של 3%-10% ויותר. נשמע מוכר?
החישוב שאף אחד לא עושה: ניקח לדוגמה סכום של 200,000 ₪. אם המשכנתא שלכם בריבית של 5% לשארית תקופה של 10 שנים, התשלום החודשי יהיה כ-2,121 ₪. אם תיקחו הלוואה חוץ-בנקאית באותם תנאים, אבל בריבית של 10% (שזה תרחיש אופטימי להלוואה חוץ-בנקאית בלי בטוחה), התשלום החודשי יהיה כ-2,644 ₪. פער של 523 ₪ בחודש, כלומר 6,276 ₪ בשנה. על פני עשר שנים? 62,760 ₪. זה סכום עצום שנזרק לפח.
מתי כן כדאי לחשוב על הלוואה חוץ-בנקאית לסגירת חוב משכנתא קטן?
ישנם מקרים נדירים שבהם לקחת הלוואה חוץ-בנקאית לסגור חלק קטן מהמשכנתא יכול להיות פתרון הגיוני. זה קורה כאשר נשאר לכם סכום קטן מאוד לסגור, נניח 30,000-50,000 ₪, ואתם רוצים "למחוק" את המשכנתא ולהיות נטולי חוב לבנק באופן רשמי. זה מתאים למי שאין לו כוונה לקחת משכנתא נוספת בעתיד הקרוב ורוצה להוריד את הנכס שלו משיעבוד.
לדוגמה, שירה, בת 55 מחיפה, הגיעה אליי עם משכנתא של 40,000 ש"ח שנותרה לה לשלוש שנים. היא רצתה לסגור אותה "ולסיים עם זה כבר". הריבית שלה על המשכנתא הייתה 4%. הצעתי לה לקחת הלוואה אישית מקופת גמל בריבית של 3%, וכך היא חסכה כמה אלפי שקלים וקיבלה את תחושת החופש שרצתה. אבל שימו לב – קופת גמל היא נכס שמעניק בטוחה להלוואה, ולכן הריבית עליה נמוכה יותר מאשר הלוואה חוץ-בנקאית "רגילה".
עוד מקרה שיכול להיות רלוונטי הוא כאשר יש לכם איזה "הסדר חוב" או צורך מהותי אחר לשחרר את הנכס משיעבוד מיידי, ואתם בטוחים שאתם יכולים לסגור את ההלוואה החוץ-בנקאית הזו במהירות, תוך שנה-שנתיים. אבל זו אסטרטגיה מאוד מסוכנת, ודורשת תכנון פיננסי הדוק ביותר.
הטעות הכי יקרה שראיתי ואיך לא ליפול בפח הזה
הטעות הכי יקרה שראיתי שקשורה לנושא הייתה של זוג מהרצליה, בני 40, עם משכנתא של 700,000 ₪ שנותרה להם. הם קיבלו הצעת עבודה מעולה בחו"ל ורצו "לנקות את הכל" לפני המעבר. בגלל לוחות זמנים צפופים, הם פנו לחברה חוץ-בנקאית שלטענתם הציעה להם "פתרון מהיר". הם לקחו הלוואה של 700,000 ₪ בריבית של 12% לשבע שנים כדי לסגור את יתרת המשכנתא בריבית של 4.5%.
הם שילמו על המהלך הזה מחיר אסטרונומי. הריבית שהם שילמו על ההלוואה החוץ-בנקאית הייתה גבוהה בכ-7.5% מריבית המשכנתא, וזה תרגם אותה לתוספת של כ-1,200 ש"ח בחודש רק על ריבית. על פני שבע שנים, מדובר בהפסד של כמעט 100,000 ₪! זה כסף שיכול היה לממן חלק ניכר מהמעבר שלהם לחו"ל.
אזהרה מקצועית: אם אתם שוקלים הלוואה חוץ-בנקאית לצורך סגירת משכנתא, תעצרו. תבדקו קודם כל את כל האפשרויות האחרות: מיחזור משכנתא בבנק אחר, בחינת הלוואת גישור לנדל"ן אם אתם מוכרים וקונים, או אפילו השארת המשכנתא וניהול נכון יותר של חשבון הבנק כדי לחסוך עמלות מיותרות, כפי שתיארתי במאמר הזה. רק אם כל אלו נפסלו לחלוטין ואתם מבינים את המשמעויות העמוקות, ואתם בטוחים לחלוטין ביכולת ההחזר בטווח הקצר – רק אז אולי יש על מה לדבר.
תזכרו, נכס הדירה שלכם הוא נכס מוגן ובטוח עבור הבנק, ולכן הריבית עליו היא הנמוכה ביותר. לפרק את המבנה הזה בהלוואה יקרה יותר זה כמו להחליף מים ביין, ולשלם עליו מחיר מופקע. ברוב המקרים, זו פשוט עסקה רעה.
