היי לכם, זוגות צעירים, יחידים, וכל מי שחולם על דירה משלו! אני יודע כמה אתם משקיעים במחשבה, בתכנון ובחיפוש אחר הנכס המושלם. כשמדברים על קניית דירה, המונח "משכנתא" קופץ לראש באופן כמעט אוטומטי, ובצדק – זו ההלוואה הגדולה והמשמעותית ביותר שתקחו בחייכם, והיא מהווה את עמוד השדרה של כל עסקת נדל"ן. אבל רגע, חברים, אני חייב לעצור אתכם פה ולשים את הדברים על השולחן: המשכנתא היא רק חלק מהסיפור, ולא פעם, דווקא העלויות הנלוות, אלה שאנחנו נוטים לשכוח, הן אלה שיכולות להפיל אותנו אם לא נערכים אליהן מראש.
מניסיוני, אני רואה יותר מדי רוכשי דירה ראשונה, מלאי התלהבות, שמגלים באיחור שיש להם חור בתקציב בגלל עלויות שלא תכננו. הם סגרו משכנתא, חשבו שהם מכוסים, ואז הגיעו המכות הקטנות (והלא כל כך קטנות) שפשוט לא נלקחו בחשבון. ואתם יודעים מה? זה בסדר גמור! אף אחד לא נולד עם ידע במימון נדל"ן. בשביל זה אני כאן. בואו נשב רגע, נשתה משהו קר, ונעבור על כל מה שצריך לדעת ולתכנן במימון עסקת נדל"ן ראשונה, מעבר למשכנתא עצמה.
קראו גם: הלוואה עם כרטיס אשראי: כיצד להימנע מפחות ריבית וחובות
מימון עסקת נדל"ן ראשונה: מעבר למשכנתא – כל העלויות ודרכי המימון
הון עצמי: הבסיס לכל עסקה
נתחיל דווקא בבסיס – ההון העצמי. אמנם הוא לא "מעבר למשכנתא" אלא חלק בלתי נפרד ממנה, אבל הוא קריטי להבנה. הבנקים לא מממנים 100% מעלות הנכס. לרוב, רוכשי דירה ראשונה יצטרכו להביא לפחות 25% הון עצמי משווי הדירה. זה הסכום הראשוני והגדול ביותר שתצטרכו לגייס. אם אין לכם אותו במלואו, תצטרכו לחשוב על דרכים יצירתיות לגייס אותו, למשל: עזרה מההורים, מכירת נכסים קיימים (רכב, חסכונות), או הלוואה נוספת (אבל על זה נדבר בהמשך).
קראו גם: בנקאות דיגיטלית: איך הטכנולוגיה משנה את פני הפיננסים
העלויות הנלוות שלא נכללות במשכנתא – והן לא מעטות!
אז יש לכם הון עצמי, קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא – מזל טוב! עכשיו בואו נדבר על כל הדברים הקטנים (והגדולים) ש"מטפטפים" אחר כך:
קראו גם: הלוואה למקבלי קצבת נכות: אופציות והזדמנויות
- מס רכישה: אוי, מס רכישה. לרוכשי דירה ראשונה בישראל יש לרוב פטור ממס עד לסכום מסוים, ומדרגות מס מופחתות מעליו. אבל הוא עדיין קיים! בדקו היטב מה מדרגות המס הרלוונטיות לכם ומה הסכום שתצטרכו לשלם. זה יכול להיות עשרות אלפי שקלים ואף יותר, וזה לא נכלל במשכנתא.
- שכר טרחת עורך דין: עורך דין הוא לא מותרות בעסקת נדל"ן, הוא חובה! הוא בודק את כל ההיבטים המשפטיים של הנכס והחוזה. שכר הטרחה יכול לנוע בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הדירה, בתוספת מע"מ. גם כאן, אלפי עד עשרות אלפי שקלים.
- דמי תיווך: אם השתמשתם בשירותיו של מתווך, תצטרכו לשלם לו בדרך כלל 2% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ. שוב, סכום לא מבוטל.
- שכר טרחת שמאי מקרקעין: הבנק ידרוש הערכת שמאי לנכס כדי לוודא ששוויו תואם את ההלוואה. השכר נע בין 2,000 ל-4,000 ש"ח.
- יועץ משכנתאות: אני תמיד ממליץ להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי. הוא חוסך לכם זמן, כסף, ומוצא עבורכם את התמהיל המשתלם ביותר. השירות עולה כמה אלפי שקלים, אבל מניסיוני, הוא מחזיר את עצמו בגדול!
- עמלות בנק ורישום: יש עמלת פתיחת תיק משכנתא, עמלת רישום משכנתא בטאבו, עמלות לבדיקת נסח טאבו, ועוד. אלה סכומים קטנים יותר, אבל מצטברים.
- ביטוחים: הבנק ידרוש ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה. אלה תשלומים חודשיים שמתחילים מהרגע שבו המשכנתא נכנסת לתוקף.
עלויות שיפוץ, עיצוב והובלה: הפיכת דירה לבית
אחרי שסגרתם את העסקה ושילמתם את כל האגרות והעמלות, מגיע השלב המרגש באמת – הפיכת הדירה לבית! וגם כאן, יש הוצאות:
קראו גם: הלוואה מהירה חוץ בנקאית: הדרך החדשה לקבלת מימון
- שיפוצים קוסמטיים או נרחבים: כמעט אף דירה לא מושלמת. לפעמים זה רק צבע, לפעמים זה מטבח חדש או חדר אמבטיה. תכננו תקציב לשיפוצים, גם אם קטנים.
- ריהוט ומוצרי חשמל: המקרר, המכונת כביסה, הספה, המיטה – אלה פריטים יקרים שיש לקחת בחשבון.
- הובלה: העברת כל הציוד שלכם מהדירה הישנה לחדשה עולה כסף, ולא מעט.
- חיבורים ראשוניים: תשלום לרשויות על חיבור מים, חשמל, גז, אינטרנט, ועד בית.
איך לממן את כל העלויות "הנסתרות" הללו?
אז הבנתם שצריך הרבה כסף מעבר למשכנתא. איך מגייסים אותו? הנה כמה אפשרויות:
קראו גם: הטבות פיננסיות לסטודנטים 2026: מלגות הלוואות ומענקים
- חסכונות אישיים: אם יש לכם חסכונות, פתחו אותם. זו הסיבה שחסכתם!
- עזרה מהמשפחה: הרבה רוכשי דירה ראשונה מקבלים עזרה מההורים או קרובי משפחה. זו יכולה להיות מתנה, או הלוואה בתנאים נוחים מאוד (לפעמים אפילו ללא ריבית). אל תתביישו לבקש.
- הלוואות נוספות:
- הלוואה מהבנק שלכם: אפשר לקחת הלוואה משלימה מהבנק, בנפרד מהמשכנתא. לרוב, הריבית תהיה גבוהה יותר מזו של המשכנתא, אך עדיין עדיפה על הלוואות חוץ בנקאיות.
- הלוואה מחברות ביטוח/קופות גמל/קרנות השתלמות: אם יש לכם כספים במוצרים אלה, תוכלו לרוב לקבל מהם הלוואה בתנאים טובים יחסית, ובריבית נמוכה. היתרון הוא שאתם לא פוגעים בחסכונות שלכם, וההלוואה "חוזרת לעצמה" בתוך הקופה.
- הלוואות חוץ בנקאיות: במקרים מסוימים, ובזהירות רבה, ניתן לשקול הלוואה חוץ בנקאית. היתרון הוא המהירות והגמישות, אך החיסרון הוא הריבית הגבוהה משמעותית. אני תמיד ממליץ לכם לשקול את האופציה הזו רק כמוצא אחרון, ואחרי שבדקתם את כל האלטרנטיבות, ותמיד לוודא שאתם מבינים את כל תנאי ההחזר והריביות.
- מכירת נכסים קיימים: רכב פרטי, למשל, יכול להיות מקור מצוין להון שישלים את החסר.
לסיכום
קניית דירה ראשונה היא אחת החוויות המרגשות והמשמעותיות ביותר בחיים. אל תתנו לעלויות הנלוות להאפיל על השמחה. עם תכנון נכון, הבנה מעמיקה של כל ההוצאות הצפויות, ויכולת לגייס את המימון הנכון לכל שלב, תוכלו לעבור את התהליך בשלום ובשקט נפשי. אני תמיד ממליץ לבנות טבלת אקסל מפורטת שכוללת את כל העלויות, הגלויות והנסתרות, ולבדוק שוב ושוב את יכולת ההחזר שלכם. זכרו, ידע הוא כוח, ובמקרה הזה, הוא שווה לכם הרבה מאוד כסף ושקט נפשי. אני פה כדי לוודא שאתם נכנסים לבית החדש שלכם בראש שקט וחיוך גדול.
